Gemeente Goeree-Overflakkee: plan Verplaatsing en vergroting supermarkt Middelharnis (2 december 2021)

Geacht college,
De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft uw aanvraag van 4 oktober 2021 voor een advies over de voorgenomen verplaatsing van de Lidl supermarkt aan De Hofjes behandeld in haar vergadering van 17 november 2021. De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is daarbij gekomen tot een:

Negatief advies

De aanvraag

De gemeente Goeree-Overflakkee verzoekt een advies op het plan supermarktverplaatsing Middelharnis. Het plan betreft de verplaatsing en uitbreiding van een Lidl-supermarktvestiging naar de overzijde van de straat. Het beoogde perceel is in eigendom van Lidl en wordt deels gebruikt voor de bestaande Lidl als parkeerterrein. De supermarkt wordt bij de verplaatsing met ca. 1.041 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) uitgebreid van ca. 1.621 naar ca. 2.662 m² bvo.

Aangezien de detailhandelsontwikkeling die u voorziet groter is dan 1.000 m2 bvo, heeft u in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies gevraagd aan de adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.

Beleidsmatige context

Het provinciale beleid voor detailhandel is gericht op concentratie in winkelcentra. Het plangebied De Hofjes valt buiten de provinciale hoofdstructuur detailhandel. Het gebied aan de Zuidelijke Randweg in Middelharnis is bestemd voor perifere detailhandel. Op deze locatie is uitsluitend volgens de provinciale omgevingsverordening gedefinieerde perifere detailhandel toegestaan [1]. Supermarkten vallen hier niet onder. Een uitzonderingsregel bestaat voor supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie. Middelharnis, dat samen met Sommelsdijk bijna 15.000 inwoners telt, valt als hoofdwinkelcentrum van de gemeente Goeree-Overflakkee niet in de categorie kleine kernen.

De commissie vindt in de toegeleverde stukken geen aanleiding af te wijken van het heldere provinciale beleid voor PDV-locaties. Supermarkten zijn belangrijke trekkers voor winkelcentra en dienen een functie te vervullen bij het toekomstbestendig houden van winkelcentra. Verplaatsing en uitbreiding van deze Lidl-vestiging moet daarom bij voorkeur gericht zijn op een locatie in of in de directe omgeving van het centrum van Middelharnis. In het vigerende bestemmingsplan Middelharnis (2014) is de huidige Lidl-locatie passend bestemd, omdat Lidl hier ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan al was gevestigd. Uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden biedt dit bestemmingsplan uitsluitend voor perifere detailhandel. De commissie adviseert hieraan vast te blijven houden en geen medewerking te verlenen aan een verdere verruiming van het areaal voor supermarkten in dit gebied. Dit is ook het uitgangspunt van het gemeentelijk beleid dat is vastgelegd in uw detailhandelsvisie van maart 2016.

Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie

De commissie heeft op basis van de voorgelegde stukken nog de volgende bevindingen en overwegingen:

  • De voor deze ontwikkeling opgestelde onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking d.d. 16 september 2021, met het daarin opgenomen distributieplanologisch onderzoek, is onvoldoende. De conclusies dat er voldoende distributieve ruimte zou zijn voor de voorgestane uitbreiding komt uit het ongerijmde. De commissie zet vraagtekens bij de omvang van de geraamde toeristische bestedingen voor Goeree-Overflakkee, die aanzienlijk hoger zijn dan volgens het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 en bovendien al gedeeltelijk zijn verdisconteerd in de gehanteerde koopkrachttoevloeiing. Bovendien vraagt de commissie zich af waarom de toeristische bestedingen zich op Middelharnis en niet op de kop van Goeree (Ouddorp) zouden richten. Verder lijkt het te verwachten effect van verschuiving naar online niet te zijn verdisconteerd. 
  • De uitbreiding bedraagt ca. 1.041 m² bvo. Het genoemde distributieplanologisch onderzoek stelt dat dit neerkomt op 464 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Deze uitzonderlijk lage factor (wvo/bvo) [2] van 0,44 wordt nergens verklaard of aannemelijk gemaakt.
  • In het distributieplanologisch onderzoek wordt vermeld dat onder andere de Plus in het centrum van Middelharnis omzeteffecten zal ondervinden van de vergroting van de Lidl-vestiging. Dat staat op gespannen voet met het gemeentelijke detailhandelsbeleid dat gericht is op optimalisering van dit centrum. Daarnaast ontgaat de adviescommissie de relevantie van het argument “deze supermarkten concurreren in de huidige situatie ook al met de Lidl-supermarkt” bij de beschouwing of omzeteffecten aanvaardbaar zijn.
  • De commissie constateert dat de ruimte voor bebouwing die in het ontwerp-bestemmingsplan d.d. 28 september 2021 voor de kavel aan De Hofjes 1 is opgenomen voor meerderlei uitleg vatbaar is. Weliswaar is in de Regels opgenomen dat ter plaatse één supermarkt van maximaal 2.662 m² ‘bedrijfsoppervlak’ kan worden gerealiseerd (wat met toepassing van de binnenplanse afwijkingsregels kan oplopen tot 2.928 m²), maar uit de Verbeelding en de Regels blijkt ook dat het bouwvlak ter plaatse volledig mag worden bebouwd, wat kan leiden tot bebouwing met een grotere oppervlakte dan de geplande 2.662 m² bvo.
  • In de Toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan wordt in paragraaf 3 (toetsing beleidskader) weliswaar het relevante artikel 6.13 uit de provinciale omgevingsverordening geciteerd, maar daar wordt in de ogen van de adviescommissie vervolgens (pagina 20 onderaan) in het geheel niet inhoudelijk op gereflecteerd. Van een toets of het initiatief in lijn is met de omgevingsverordening is hier geen sprake.
  • Zowel in de ‘laddertoets’ als in de Toelichting op het ontwerp-bestemmingsplan wordt gesteld dat volgens de Detailhandelsvisie Goeree-Overflakkee de gewenste uitbreiding is toegestaan, c.q. daar mee overeenstemt. Inderdaad is in de Detailhandelsvisie onder hoofdstuk 4, ‘Visie op perifere detailhandel’, bij de randvoorwaarden voor de aangewezen PDV-locatie Zuidelijke Randweg vermeld: “Uitbreiding van bestaande bedrijfsactiviteiten op de huidige locatie is toegestaan met het oog op het faciliteren van ondernemerschap.”

Maar er staat op die plek óók:

Hierbij wordt er nadrukkelijk voor gekozen om (indien aan de orde) grootschalige winkels met een recreatieve winkelfunctie [….] te concentreren in het hoofdwinkelgebied van Middelharnis, alsmede andere (grootschalige) dagelijkse en niet-dagelijkse winkels. Dit is noodzakelijk om de regionale positie van het centrum van Middelharnis waar te kunnen maken. Het ontwikkelen van dit type winkels op de Zuidelijke Randweg zou de positie van D’n Diek als recreatieve winkelbestemming frustreren.”,

en ook:

Bestaande vestigingen op andere perifere locaties blijven uiteraard toegestaan, maar het beleid is er op gericht de detailhandelsfunctie op deze plekken zoveel mogelijk een halt toe te roepen.”

De commissie vraagt zich af of er niet wat te selectief gekeken wordt naar ‘bruikbare haakjes’ in de Detailhandelsvisie, en wat in dit geval de onderbouwing is waarom het ene beleidsuitgangspunt prevaleert boven de andere relevante uitgangspunten.

  • De commissie mist een samenhangende visie van de gemeente Goeree-Overflakkee op het gewenste functioneren en de voorgestane ontwikkelingsrichting van PDV-locatie de Hofjes/Zuidelijke Randweg.
  • De notitie ‘Onderbouwing locatiekeuze Lidl Middelharnis’ blijft erg aan de oppervlakte en komt daardoor naar mening van de adviescommissie te snel tot de conclusie dat er geen alternatieve locaties voor vestiging van Lidl in het centrum van Middelharnis aanwezig zouden zijn. Met name mist de commissie het onderzoek naar kansen om sommige bestaande niet-dagelijkse winkels van de rand van het centrum naar D’n Diek ‘door te schuiven’, zodat enerzijds D’n Diek de versterking krijgt waar naar gezocht wordt en anderzijds ruimte wordt vrijgespeeld op zódanige plek in het centrum dat autobereikbaarheid en parkeren goed zijn vorm te geven. De begin volgend jaar ter besluitvorming voorliggende gebiedsvisie Middelharnis-Sommelsdijk is naar de mening van de commissie het geëigende kader, waarbinnen de locatiekeuze plaats moet vinden. Dit is immers uw toetsings- en handelingskader voor de lange termijn, voor wat betreft de ontwikkeling van het centrumgebied van Middelharnis-Sommelsdijk. 

Alles overwegend heeft de adviescommissie begrip voor de wens tot uitbreiding van Lidl naar een meer hedendaagse maatvoering, maar is zij van mening dat die uitbreiding in of nabij het centrum van Middelharnis moet plaatsvinden. Bovendien constateert zij dat de gemeente Goeree-Overflakkee het plan voor verplaatsing en uitbreiding van deze supermarkt onvoldoende heeft onderbouwd, zowel voor wat betreft de locatiekeuze als het voorgestelde volume van de uitbreiding. De commissie komt daarom tot een negatief advies op de voorgenomen verplaatsing en uitbreiding van de Lidl aan De Hofjes in Middelharnis.

Publicatie

In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij naar de Provincie Zuid-Holland.


[1] Plus het apart geïntroduceerde begrip ‘agrarische supermarkt’

[2] In vergelijkbare onderzoeken wordt voor deze factor meestal 0,7 á 0,8 aangehouden.