Geacht College,
De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft in haar vergaderingen van 20 februari en 12 maart 2026 uw aanvraag van 29 januari 2026 voor een advies over de voorgenomen ontwikkeling van een nieuw buurtcentrum in het plangebied Waterkant in Rotterdam behandeld. De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is daarbij gekomen tot een:
Negatief advies
De aanvraag
Het aan de commissie gevraagde advies betreft de ontwikkeling van een buurtcentrum in de nieuwe buurt Waterkant, die onderdeel is van de wijk Stadionpark. De plannen voor Stadionpark zijn een aanpassing van de eerdere plannen voor Feyenoord City, waarover de commissie op 30 januari 2020 advies heeft uitgebracht. Voorafgaand aan de adviesaanvraag heeft de gemeente geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een eerste reactie op het voorliggende plan te vragen aan de adviescommissie.
Waterkant is momenteel in gebruik als bedrijventerrein met verouderde vaak leegstaande panden. Het gebied wordt herontwikkeld tot een hoogstedelijk stadsdeel met maximaal 3.740 woningen en 70.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) deels bovenlokale voorzieningen. Voor detailhandel is 2.350 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) detailhandel voorzien, waarvan 2.000 m² wvo voor een buurtwinkelcentrum Waterkant en 350 m² wvo gemakswinkels aan de looproutes naar het getijdenpark.
Op 9 december 2025 heeft het College van B&W het stedenbouwkundig plan Waterkant vastgesteld en de ontwerpwijziging van het omgevingsplan voor het project Waterkant ter inzage gelegd. Aangezien de toevoeging van detailhandel die het plan voorziet groter is dan 2.000 m2 bvo, dient de gemeente in het kader van de provinciale Omgevingsverordening Ruimte advies te vragen aan de adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.
Kritische kanttekeningen bij de gevolgde procedure
Naar aanleiding van de ingediende aanvraag plaatst de commissie twee kanttekeningen bij de gevolgde procedure.
In de eerste plaats heeft de gemeente het omgevingsplan Waterkant veel te laat voor advies aan de commissie voorgelegd. Effectieve advisering door de commissie vraagt om een eerste reactie in een vroegtijdig stadium van de planvorming, bijvoorbeeld aan de hand van een masterplan of een voorontwerp van de wijziging van een omgevingsplan. De definitieve adviesaanvraag kan worden gedaan tijdens het opstellen van het omgevingsplan, op een zodanig moment zodat het advies kan worden opgenomen in de toelichting bij het ontwerpplan.
Wat betreft het voorliggende omgevingsplan Waterkant heeft u pas advies aangevraagd nadat besluitvorming door het College heeft plaatsgevonden, op de laatste dag van de inspraaktermijn. Daarmee komt het advies van de commissie als mosterd na de maaltijd. Doordat de gemeente ook geen eerste reactie heeft gevraagd, hebben mogelijke kanttekeningen van de commissie geen doorwerking kunnen krijgen in het ter inzage gelegde plan. De commissie betreurt dit ten zeerste. Gezien de complexiteit van de voorgenomen ontwikkelingen in het Stadionpark en de relatie met eerdere plannen voor Feyenoord City was een verzoek om een eerste reactie naar de mening van de commissie passend geweest.
In de tweede plaats was de aanvraag zelf kwalitatief erg mager uitgewerkt. De oorspronkelijke toelichting vanuit de gemeente was summier. De toegestuurde oplegnotitie had de vorm van een persbericht en bevatte niet de informatie die de commissie nodig heeft om advies uit te brengen. Daarnaast was het meegestuurde dossier niet volledig en op cruciale onderdelen onjuist. Zo ontbraken bij de toegestuurde stukken bijvoorbeeld de Laddertoets[1] die onderdeel is van het omgevingsplan en het Masterplan Feyenoord City 2.0 dat de totale gebiedsontwikkeling in Stadionpark beschrijft. Bovendien bleek achteraf de informatie over harde plannen (en plancapaciteit) voor nieuwe detailhandel in de omgeving onjuist. Met name het feit dat geen informatie beschikbaar was over de in januari 2026 door de gemeente verleende omgevingsvergunning voor een nieuwe supermarkt en twee winkels (2.000 m2 wvo) aan de Stadionweg 45, in het gebied direct grenzend aan Stadionpark, is naar de mening van de commissie een ernstige tekortkoming in de aanvraag.
Het ontbreken van een volledig dossier was aanleiding de advisering op te schorten en aanvullende informatie op te vragen. Deze aanvullende informatie heeft de gemeente aangeleverd op 9 en 10 maart 2026. Pas tijdens de tweede toelevering kreeg de commissie cruciale informatie over de verleende vergunning aan de Stadionweg 45. Het verbaast de commissie zeer dat deze informatie niet al is meegenomen in het ontwerp omgevingsplan. Immers, al in 2019 is in het bestemmingsplan IJsselmonde-Noord vastgelegd dat aan de Stadionweg 45 ontwikkeling van detailhandel mogelijk is binnen een bouwvlak met functieaanduiding ‘detailhandel’ met een oppervlakte van 3.450 m2.
Beleidsmatige context
Reductie van het aantal detailhandelsmeters is een belangrijke doelstelling van het provinciale beleid, gericht op concentratie in winkelgebieden. De provinciale Omgevingsverordening Ruimte biedt onder meer gelegenheid tot nieuwe detailhandel binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk.
De gemeente Rotterdam kiest in haar detailhandelsbeleid voor toekomstbestendige winkelgebieden. Gebieden met onvoldoende toekomstpotentie voor detailhandel en verspreide bewinkeling zullen in de toekomst door transformatie en functieverandering een nieuwe invulling krijgen. De gemeente Rotterdam heeft de gewenste ontwikkeling van detailhandel in de verschillende gebieden van Rotterdam beschreven en op hoofdlijnen uitgewerkt in gebiedskoersen. Wat betreft Stadionpark geldt de Economische gebiedskoers Feijenoord (2026). Een belangrijke opgave voor detailhandel is te komen tot een verdere concentratie in compacte en aantrekkelijke winkelgebieden.
Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie
De commissie begrijpt de wens van de gemeente voor een nieuw buurtcentrum in Waterkant, dat een dagelijks verzorgende functie kan vervullen voor alle inwoners van het Stadionpark. Op basis van het onderzoek van DTNP naar de gewenste supermarktstructuur constateert de commissie echter dat er onvoldoende distributieve ruimte is voor dit buurtcentrum. Voor heel Stadionpark is een distributieve ruimte berekend van maximaal 2.230 m2 wvo (en een krimpopgave voor Boulevard Zuid). [2] Deze ruimte wordt vrijwel geheel opgevuld door de inmiddels verleende vergunning voor de ontwikkeling van 2.000 m2 wvo detailhandel aan de Stadionweg 45, die door de nabije ligging ook een functie zal vervullen voor de inwoners van Stadionpark. Naar de mening van de commissie zal het ook nog toevoegen van een buurtcentrum Waterkant negatieve effecten veroorzaken in de aangrenzende wijk Hillesluis (Beijerlandselaan).
Om dit te voorkomen, is regie van de gemeente nodig vanuit een perspectief voor de lange termijn op de ontwikkeling van de detailhandel in Stadionpark in relatie tot de directe omgeving. Het ontbreken van dit perspectief en van een strategie om regie op de ontwikkelingen te nemen, is voor de commissie, gezien de te beperkte distributieve ruimte, aanleiding negatief te adviseren over de voorgenomen ontwikkeling.
Publicatie
In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij naar de Provincie Zuid-Holland.
[1] RhO Adviseurs, Ladder voor duurzame verstedelijking rapport 20230978/122688 28 oktober 2025
[2] DTNP, ‘Analyse en advies supermarktontwikkeling Feijenoord City 2.0’, 27 maart 2025, p. 38