Geacht college,

De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft uw aanvraag van 7 september 2022 voor een advies over de twee samenhangende bestemmingsplannen Katendrecht (concept-ontwerp) en Rijnhaven (ontwerp) behandeld in haar vergadering van 21 september 2022.

Daarbij is gebleken dat het bestemmingsplan Katendrecht nog in voorbereiding is. Het voorgelegde ambtelijke concept is voor de adviescommissie nog niet voldoende uitgewerkt om daar thans al een advies aan te verbinden. De commissie brengt graag in een later stadium een advies uit op basis van een ontwerpbestemmingsplan.

De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is aldus enkel voor het ontwerpbestemmingsplan Rijnhaven gekomen tot een:

Positief advies

Met betrekking tot het bestemmingsplan Katendrecht wenst de commissie aan u een aantal kanttekeningen en aanbevelingen mee te geven die zij van belang acht bij de uitwerking van dit bestemmingsplan (en van een bestemmingsplan voor het Codrico-terrein).

De aanvraag

Het verzoek betreft een plan voor transformatie van de voormalige havengebieden Wilhelminapier, Katendrecht en de Rijnhaven naar gemengd gebied, tezamen het Rijnhavenkwartier genoemd. In de visie voor het totale gebied is detailhandel in de pols van Katendrecht en in het ontwikkelgebied Rijnhaven beoogd.

Planologisch wordt de beoogde detailhandel in het Rijhavenkwartier geregeld in nieuwe bestemmingsplannen voor de Rijhaven en Katendrecht. Aangezien in dit gebied al detailhandel is vergund heeft de provincie Zuid-Holland in het kader van het vooroverleg gevraagd om een onderbouwing voor de behoefte aan dagelijkse boodschappen in het verzorgingsgebied. De provincie heeft daarnaast een visie gevraagd ter onderbouwing voor de stellingname dat het Rijnhavengebied onderdeel uitmaakt van de Rotterdamse binnenstad en dus meer zou mogen bieden dan dagelijkse voorzieningen voor het verzorgingsgebied.

De Omgevingsverordening Zuid-Holland bepaalt dat, voor zover een ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of meer dan 2.000 m² bvo in de andere centra, advies gevraagd wordt aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. Aangezien er in het Rijhavenkwartier meer detailhandel wordt toegevoegd dan 2.000 m² bvo – en ook meer dan 4.000 m² bvo voor zover het gebied als onderdeel van de binnenstad beschouwd zou worden – heeft u in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies gevraagd aan de adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.[1]

Vooruitlopend op uw adviesaanvraag, heeft u onlangs gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de adviescommissie te vragen om een Eerste Reactie, gebaseerd op concept-stukken. Op 11 juli 2022 heeft de commissie een Eerste Reactie op de gepresenteerde stukken verzonden aan de contactambtenaren van uw gemeente.

Beleidsmatige context

Reductie van het aantal detailhandelsmeters is een belangrijke doelstelling van het provinciale beleid. De Omgevingsverordening Zuid-Holland biedt gelegenheid tot nieuwe detailhandel binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken.

In het gemeentelijke detailhandelsbeleid[2] wordt als algemene ‘spelregel’ gehanteerd dat dynamiek en vernieuwing alleen wordt gefaciliteerd als dit landt in (of grenst aan) de bestaande winkelgebieden en themacentra. In enkele gevallen kan er een uitzondering gemaakt worden voor het ontwikkelen van een nieuw winkelgebied buiten de bestaande detailhandelsstructuur: (*) Wanneer er sprake is van een nieuwe woonwijk,
(*) Bij bijzondere thema’s en concepten die nog niet in de stad en regio gevestigd zijn,
(*) Bij sterke lokale bevolkingsuitbreiding,
(*) Wanneer sprake is van gehele sanering/transformatie van verouderde centra en het op een andere (betere) plek ontwikkelen van een nieuwe winkellocatie voor hetzelfde draagvlak.

In de Omgevingsvisie Rotterdam[3] wordt geconstateerd dat de Rotterdamse binnenstad als een olievlek uitdijt door een groeiend inwoneraantal, betere en snellere verbindingen en een groeiend aantal bezoekers. De binnenstad heeft de sprong over de Maas naar Zuid definitief gemaakt. Deze groei is aanleiding tot het creëren van ruimte voor nieuwe detailhandels-concepten gericht op specifieke branches én op locaties met onderscheidend vermogen. De gemeente wil ruimte bieden aan deze kansen om de detailhandelsstructuur te versterken en de aantrekkelijkheid van Rotterdam te vergroten. Het Rijnhavenkwartier, gelegen ‘op’ een Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV-) knoop en met zijn continue langzaamverkeersroute langs het water, is in de Omgevingsvisie aangewezen als een van de voornaamste verdichtingslocaties van het gebied Binnenstad, met “accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max” als levendig onderdeel van het ‘centraal rivierpark’.

Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie

De adviescommissie hecht grote waarde aan de langjarige evolutie van visievorming en daarmee gepaard gaande consequente beleidshouding van de gemeente waarmee de Kop van Zuid meer en meer onderdeel van het stadscentrum is geworden en zich ook als zodanig heeft kunnen ontwikkelen, met een eigen signatuur. Daardoor sluit de commissie zich er bij aan dat het Rijnhavenkwartier beschouwd wordt als binnenstadsrandgebied of centrumrandzone.

Eveneens grote waarde hecht de adviescommissie aan de geformuleerde ambities van de gemeente om van het Rijnhavenkwartier een hoogstedelijk, levendig en aantrekkelijk gebied te maken dat interessant is voor bewoners én voor bezoekers. De gemeente wil hier echt iets tot stand brengen.

De adviescommissie heeft er waardering voor dat de twee voorgelegde bestemmingsplannen in samenhang zijn voorgelegd en dat de rapporten ‘Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam’ (BRO) en ‘Rijnhaven Rotterdam, Retailvisie en Plintprogramma’ (ArnoRuigrok PPP) een beschouwing geven op het gehele Rijnhavenkwartier. Het is dan ook mede op basis van deze samenhang dat de adviescommissie haar bevindingen met u deelt.

Het draagvlak voor toevoeging van 7.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) (9.000 m² bvo) dagelijks aanbod, geconcentreerd in een boodschappencluster aan de oostzijde van het Rijnhavenkwartier, is naar oordeel van de commissie voldoende onderbouwd. Daarmee is er voldoende onderbouwing voor de 3.000 m² bvo (dagelijkse) detailhandel die toegestaan is in bestemmingsplan Rijnhaven.

De commissie heeft begrip voor het gegeven dat het draagvlak voor het niet-dagelijkse aanbod, zoals geprojecteerd op het Rijnhavenkwartier, moeilijk te kwantificeren is, maar zij wijst er op dat het succes van het aanvullend non-food cluster staat of valt met (*) de keuzes die nog gemaakt moeten worden uit de vele opgesomde mogelijkheden en met (*) de handhaving van dat concept en het voorkómen van daarbij niet passende vormen van detailhandel.

Ondanks het feit dat de adviescommissie, zoals aangegeven, geen formeel advies kan verbinden aan het concept-ontwerpbestemmingsplan Katendrecht, wenst zij aan u wel een aantal kanttekeningen en aanbevelingen mee te geven bij de uitwerking van dit bestemmingsplan (en van een bestemmingsplan voor het Codrico-terrein).

De vertaling en de borging van het maximale metrage en van het concept voor het non-food cluster in het bestemmingsplan Katendrecht is onvoldoende en behoeft nog sterke verbetering: de mogelijkheden voor detailhandel in Regels en Verbeelding van dit concept-ontwerpbestemmingsplan zijn zódanig ruim en ongedifferentieerd dat in de ogen van de commissie in het Rijnhavenkwartier een veel te groot metrage detailhandel mogelijk zou worden gemaakt en dat ‘alles overal’ zou kunnen landen.

Inhoudelijk en meer in detail is de commissie op basis van de voorgelegde stukken tot de volgende bevindingen, kanttekeningen en aanbevelingen gekomen:

Typen en omvang detailhandel, effecten

• Uitgaande van een centrum-stedelijke signatuur van het gebied, geeft u aan dat er gezocht wordt naar een publieksprogramma voor bewoners én voor bezoekers. Dat vraagt twee typen retail. Het eerste type betreft dagelijkse detailhandel (9.000 m² bvo), en daarvoor ziet de commissie voldoende onderbouwing van het draagvlak.
  Voor het tweede, ‘binnenstadswaardige’, type retail – het ‘concept Stilwerk’ (4.000 m² bvo) plus het aanvullend non-food cluster (8.000 m² bvo) – wordt geen kwantitatieve onderbouwing van het draagvlak gegeven. Het uitgangspunt is stedenbouwkundig gedreven ‘plintactivering’ verspreid over het gehele plangebied, in kleine units en met een sterk gemengde branchering en inkleuring. De branchering is “zonder duidelijke focus”, er wordt vooral gekeken naar een brede waaier van referenties uit binnen- en buitenland. Dat hoeft op zich niet verkeerd te zijn, maar de commissie wijst er op dat een goed concept staat of valt met het maken van keuzes én met het vasthouden aan dat concept.
• De haalbaarheid van een toevoeging van 8.000 m² bvo niet dagelijks aanbod (exclusief Stilwerk met 4.000 m² bvo) wordt ‘aangetoond’ door het beschrijven van trends en ontwikkelingen, en door vergelijkingen in Nederlands en internationaal perspectief.[4] De uitspraak dat de omzetclaim van het niet-dagelijks aanbod dat toegevoegd wordt in het Rijnhavenkwartier met € 16,2 miljoen (6% van het vergelijkbaar totale aanbod in de gemeente) “een beperkte omvang” betreft [5] is arbitrair. En de uitspraak dat er “geen schadelijke aanwijsbare effecten in specifieke winkelgebieden” zullen zijn[6] is volgens de adviescommissie niet zomaar te doen. Sterker nog, de omschreven typen hippe winkels in ‘design, art&culture en creativiteit’ zijn al langdurig op verschillende plekken in de stad te vinden, en de selectie die BRO heeft gemaakt[7] van 126 verkooppunten “buiten de bestaande winkelgebieden” (die mogelijk zouden kunnen verplaatsen naar Rijnhavenkwartier) betreft voor een deel juist verkooppunten binnen bestaande winkelgebieden zoals Nieuwe Binnenweg, Witte de Withstraat, Zwaanshals en Hoogkwartier.
  Het lijkt de adviescommissie daarom beter dat de gemeente aangeeft dat concurrentie zeker niet uit te sluiten is. Dat hoeft op zich geen probleem te zijn, maar dit gegeven moet en mag niet worden ‘weggeschreven’.

De bestemmingsplannen en de borging van het concept en van de meters

• Het opgetelde programma voor detailhandel in het Rijnhavenkwartier wordt door u voorgesteld op een totaal van 21.000 m² bvo.
  Dit totale metrage zou, met name op basis van het voorgelegde concept-ontwerp-bestemmingsplan Katendrecht, planologisch géénszins geborgd zijn:
  • In het ontwerpbestemmingsplan Rijnhaven is detailhandel in Art. 3.5.1.k eenduidig gemaximeerd tot 3.000 m² bvo.
  • Maar in het concept-ontwerpbestemmingsplan Katendrecht wordt (enkel voor het Rijnhavenkwartier) in de Verbeelding in combinatie met de Regels tot ruim 30.000 m² bvo aan detailhandel mogelijk gemaakt! Zie bijlage voor een overzicht.
  • En voor de Codrico-locatie moet nog een bestemmingsplan worden opgesteld. De bouwvlakken lijken een gezamenlijke footprint van ca. 6.000 m² te hebben en de ontwikkelaar wil inzetten op een gevarieerd commercieel plintprogramma. In de Nota van Uitgangspunten voor het Codricoterrein[8] wordt bij de programmering voorshands uitgegaan van ca 1.000 m² detailhandel.[9]

Alles bij elkaar opgeteld (zie bijlage) zou in het Rijnhavenkwartier op deze manier tot ruim 34.000 m² bvo aan detailhandel mogelijk gemaakt kunnen worden, wat ruim 13.000 m² bvo méér is dan voorzien en beoogd in de nota ‘Rijnhaven Rotterdam, Retailvisie en Plintprogramma’ en in het rapport ‘Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam’.
Beschrijvingen in de Toelichting van een bestemmingsplan – zoals u voorstaat – geven zeker context en achtergrond, maar maken de daarin neergelegde bedoelingen niet afdwingbaar.
Voor de adviescommissie zou het daarom een uitgangspunt zijn dat de drie bestemmingsplannen Rijnhaven, Katendrecht en (n.n.) ‘Codrico-locatie’ in totaal niet meer dan 21.000 m² bvo / 16.000 m² wvo aan detailhandel (incl. supermarkten) mogelijk maken. Het teveel aan plancapaciteit in het concept-ontwerpbestemmingsplan Katendrecht zal, in de ogen van de commissie, bij uitwerking moeten worden gerepareerd, in samenhang met wat de gemeente voorziet voor de Codrico-locatie.

Hieronder geeft de adviescommissie enkele constateringen / handreikingen voor de benodigde reparatie in bestemmingsplan Katendrecht om het metrage te maximeren:

• Bij de bestemmingen Gemengd 6 en Gemengd 7 is het juridisch onduidelijk of het vermelde maximum metrage geldt per bouwlaag of voor het gehele bestemmingsvlak. Zie ook de bijlage. Geadviseerd wordt om hierbij de eenduidigheid op te zoeken zoals toegepast in Art. 3.5.1 van ontwerp-bestemmingsplan Rijnhaven.
  • Voor diverse bestemmingsvlakken is in de Regels ook detailhandel op de (eerste) verdieping(en) mogelijk gemaakt. Zie bijlage. De adviescommissie merkt op dat het toestaan van detailhandel op verdiepingen niet in lijn is met de doelstelling van plintprogrammering. Om deze reden, en ook om het totale metrage te beheersen, beveelt de adviescommissie aan dat detailhandel op verdiepingen in principe niet mogelijk wordt gemaakt, behoudens bij de bestemming Centrum (obp Rijnhaven) en de bestemming Gemengd-4 (obp Katendrecht).
  • Direct ten oosten van Santos is op de Verbeelding een bestemmingsvlak ‘Detailhandel’ met een footprint van ca. 1.900 m² weergegeven. In de Regels is echter de bestemming Detailhandel niet opgenomen. Uiteraard moet één en ander met elkaar in overeenstemming worden gebracht.
  • In de Regels (concept-obp Katendrecht) is een bestemming ‘Gemengd-7’ opgenomen. Deze bestemming is niet terug te vinden in de Verbeelding.
• Het boodschappencluster is voorzien aan de oostzijde (de ‘knik’ rondom het Rijnhavenpark). Planologisch is dit op geen enkele manier ‘gestuurd’. In de Regels (concept-obp Katendrecht) is alleen bij de bestemming Gemengd-2 sprake van een “een supermarkt met een maximum oppervlak van 2.600 m2 bvo, uitsluitend op de begane grond”. De adviescommissie wijst u er op dat binnen de bestemming Detailhandel – dus in alle bestemmingsvlakken met bestemming Detailhandel – een supermarkt altijd is toegestaan tenzij dit in de Regels is uitgesloten.

Aangezien de meeste bestemmingsvlakken (meer dan) groot genoeg zijn voor de vestiging van een supermarkt, beveelt de adviescommissie u aan om bij uitwerking van het ontwerpbestemmingsplan Katendrecht:

• het begrip ‘supermarkt’ op te nemen in de Begripsbepalingen;
  • voor de bestemmingsvlakken waar u ook het boodschappencluster voorziet in de Regels en de Verbeelding expliciet op te nemen ‘supermarkt toegestaan’;
  • eventueel het aantal supermarkten of het totale metrage daarvan te maximeren;
  • voor de bestemmingsvlakken waar u de non-food voorziet in de Regels expliciet op te nemen ‘supermarkt niet toegestaan’.
• Over unitgrootte staat in de nota ‘Rijnhaven Rotterdam, Retailvisie en Plintprogramma’ vermeld: “De opzet maakt in het boodschappengebied enkele supermarkten mogelijk. Voor het overige is schaal en configuratie van units niet gericht op efficiënte trekkers maar meer op kleine tot middelgrote units of bedrijven die met een specifieke ruimtelijke configuratie uit de voeten kunnen.” Om dit ook waar te maken zou per bestemmingsvlak iets gezegd kunnen worden over een maximaal oppervlak per unit.
• In de nota ‘Rijnhaven Rotterdam, Retailvisie en Plintprogramma’ staat met betrekking tot het aanvullend non-food cluster vermeld: “Er wordt uitgegaan van ca. 6.000 m² wvo [8.000 m² bvo, red.]. Dit is de in het bestemmingsplan te reserveren capaciteit voor aanvullende non-food branchering. Of en zo ja wanneer dit volume ingevuld wordt, moet de praktijk uitwijzen. In geval er (vooralsnog) minder winkels komen is invulling met andere publieksfuncties en voorzieningen mogelijk.”
  De commissie doet de aanbeveling om in het bestemmingsplan Katendrecht de mogelijkheid in te bouwen dat de mogelijkheid voor een detailhandelsbestemming door B&W wordt ingetrokken indien op enige termijn zou blijken dat de gereserveerde plancapaciteit niet op de beoogde of niet op een wenselijke manier door de markt wordt opgenomen.
• In de Toelichting van het ontwerpbestemmingsplan Katendrecht zou bij de planbeschrijving voor het onderdeel detailhandel (par. 4.1.1) veel duidelijker het onderscheid gemaakt moeten worden tussen enerzijds de vigerende bestemmingsmogelijk-heden en anderzijds de voorgestane bestemmingsmogelijkheden. Deze lopen nu te zeer door elkaar heen.

Organisch proces en waarmaken van het concept

• In de nota ‘Rijnhaven Rotterdam, Retailvisie en Plintprogramma’ is hoofdstuk 7 gewijd aan het vervolgproces en de harde en zachte instrumenten die er zoal zijn om de ambities ook op langere termijn bewaarheid te zien worden. De adviescommissie heeft veel waardering voor deze doorkijk, en roept u op om de hier beschreven mix van hardware, software en orgware in zijn volle samenhang op te willen pakken en lange tijd op uw eigen agenda (lees: aandacht) en actief (lees: budget, bemensing) te houden.
• Ter ondersteuning van vorig punt wijst de adviescommissie op wat er in uw Omgevingsvisie staat vermeld[10] over integraal gebiedsgerichte sturing bij de zes gebiedskeuzes voor de Binnenstad: “Er is meer en slimmere integrale sturing nodig op bijvoorbeeld [..] de programmering van vastgoed op straat-/ kwartier-/ binnenstads-niveau [..].” De adviescommissie vertrouwt er op dat u bij het opstellen van het Koersdocument Binnenstad (opvolger Binnenstad als City Lounge) en het Uitvoeringsprogramma de instrumenten uit het in vorig punt aangehaalde hoofdstuk 7 van de nota ‘Rijnhaven Rotterdam, Retailvisie en Plintprogramma’ zult meenemen.

Afstemming lokaal en regionaal

• De visie op plintprogramma en winkelinvulling is besproken met de ontwikkelaars in het Rijnhavenkwartier. Uit de door u voorgelegde stukken blijkt ook dat afgestemd is met de Urban Department Store (UDS). Maar van afstemming met voor deze ontwikkeling relevante en goed georganiseerde (BIZ-)winkelgebieden als de Nieuwe Binnenweg, het Maagd van Holland-gebied, West-Kruiskade en Hoogkwartier is niet gebleken. De adviescommissie ziet dit als een tekortkoming aangezien juist deze gebieden worden gekenmerkt door ‘design, art&culture en creativiteit’, en zij vraagt u om alsnog het gesprek aan te gaan en afstemming te zoeken met deze winkelgebieden.
• U heeft advies gevraagd aan de Wijkraad Katendrecht-Wilhelminapier. De advies-commissie detailhandel heeft sympathie voor het advies van de wijkraad om het winkelaanbod beter te spreiden over Katendrecht, voor zover dat dagelijks aanbod zou betreffen (buurtfunctie). Wellicht dat het bestemmingsvlak ‘Gemengd-6’ tussen het 3e Katendrechtsehoofd en de Maashavenkade daar in kan gaan voorzien?
• Regionale afstemming heeft plaatsgevonden. De adviescommissie detailhandel heeft kennis genomen van het concept-advies dat de Metropoolregio Rotterdam Den Haag inmiddels heeft opgesteld. De adviescommissie detailhandel deelt de conclusie van de MRDH en vraagt u om hiervan goed nota te nemen.

Alles overwegend adviseert de commissie positief op het ontwerpbestemmingsplan Rijnhaven. De belangrijkste reden hiervoor is de consistentie visieontwikkeling van uw gemeente en de helder geformuleerde ambitie om in het Rijnhavenkwartier een hoogstedelijk, levendig en aantrekkelijk gebied tot stand te brengen.

Zoals hiervoor beschreven verbindt de adviescommissie thans geen advies aan het concept-ontwerpbestemmingsplan Katendrecht, aangezien dit nog in voorbereiding is (en de regie op de uitvoering sterke verbetering behoeft).

Publicatie

In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij naar de Provincie Zuid-Holland.

---

[1] De adviescommissie steunt niet de gedachte dat de mogelijkheid van 3.000 m2 bvo detailhandel in bestemmingsplan Rijnhaven niet adviesplichtig zou zijn in het kader van de Omgevings-verordening Zuid-Holland. Het vermelde metrage is in de visie van de gemeente immers onderdeel van een groter voorzien areaal aan detailhandel.

[2] Detailhandel Rotterdam 2017

[3] De Veranderstad. Werken aan een wereldstad voor iedereen. December 2021

[4] Par. 5 van BRO-rapport ‘Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam’

[5] Par. 5.6.2 van BRO-rapport ‘Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam’

[6] Pag. 19 van de nota ‘Rijnhaven Rotterdam, Retailvisie en Plintprogramma’

[7] Par. 5.6.2 van BRO-rapport ‘Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam’

[8] Vastgesteld door de raad op 18 februari 2021

[9] Par. 3.8 Programma: “Om overaanbod en verdringing te voorkomen, zijn de mogelijkheden voor oppervlak kantoren, bedrijven en winkels niet op voorhand vast te stellen. Het is afhankelijk van de stedelijke programmering, afspraken met de regio / de provincie. Vanuit beleid is gewenst / mogelijk: circa. 1.000 m2 detailhandel”

[10] Pag.140, De Veranderstad. Werken aan een wereldstad voor iedereen. December 2021

---

Bijlage