Geacht College,
De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft uw aanvraag van 7 april 2021 voor een advies over de voorgenomen vestiging van de Lidl aan de Jacques Dutilhweg 481-483 in Rotterdam Prinsenland behandeld in haar vergadering van 21 april 2021.
De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is daarbij gekomen tot een:
Negatief advies
De aanvraag
Het aan de adviescommissie voorgelegde plan beschrijft de verplaatsing van supermarkt Lidl van de Jacques Dutilhweg 193–205 (uit het ‘Koopcentrum Mast’) naar de Jacques Dutilhweg 481–483 in aansluiting op het winkelcentrum Mia van IJperenplein. De vestiging van Lidl betekent een uitbreiding van het winkelcentrum met 2.227 m2 bvo (1.563 m2 wvo). Aangezien de uitbreiding die u voorziet groter is dan 2.000 m2 bvo dient u in het kader van de uitgebreide procedure voor een omgevingsvergunning advies te vragen aan de adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.
Op 4 juli 2019 heeft de commissie een Eerste Reactie op het voorliggende plan verzonden aan de contactambtenaren van uw gemeente.
Beleidsmatige context
Reductie van het aantal detailhandelsmeters is een belangrijke doelstelling van het provinciale beleid. De provinciale Omgevingsverordening ruimte biedt gelegenheid tot nieuwe detailhandel binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken. Het winkelcentrum Mia van IJperenplein valt in de Provinciale Detailhandelsstructuur onder de categorie ‘overige centra’. Deze centra zijn belangrijk voor de bereikbaarheid van het dagelijkse aanbod. Enige uitbreiding van het winkelvloeroppervlak is mogelijk om de dynamiek in de dagelijkse sector te faciliteren. Indien sprake is van verplaatsing vanaf solitaire locaties, binnen hetzelfde verzorgingsgebied zoals in de adviesaanvraag het geval is, dient dit gepaard te gaan met zowel feitelijke als planologische sanering van de achterblijvende detailhandelsfunctie.
De gemeente Rotterdam kiest in haar detailhandelsbeleid voor toekomstbestendige winkelgebieden. Gebieden met onvoldoende toekomstpotentie voor detailhandel en verspreide bewinkeling zullen in de toekomst door transformatie en functieverandering een nieuwe invulling krijgen. Het Mia van IJperenplein heeft volgens de gemeentelijke analyses een sterke positie als winkelcentrum. In de gebiedskoers detailhandel 2017-2020 Prins Alexander zet de gemeente in op behoud en kwalitatieve versterking van het winkelcentrum. Verplaatsing van de Lidl naar het Mia van IJperenplein past in de uitgezette koers.
Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie
Clustering van detailhandelsmeters in de dagelijkse sector op het Mia van IJperenplein kan volgens de adviescommissie een versterking van het winkelcentrum betekenen. De adviescommissie mist in de aanvraag echter een uitwerking of onderbouwing van de in de gebiedskoers beoogde kwalitatieve versterking van het Mia van IJperenplein. Het plan is naar de mening van de commissie vooral ingegeven door de beschikbaarheid van een in onbruik geraakte locatie in de directe omgeving van het winkelcentrum. Deze locatie sluit door haar ligging niet direct aan op het bestaande winkelcentrum (er ligt nog een gebouw met kantoorbestemming tussen). Mede door de ‘eigen’ parkeerkelder onder de nieuwe Lidl-supermarkt zal dit niet of nauwelijks bijdragen aan combinatiebezoek met de andere winkels. Door dit alles is onzeker of de Lidl daadwerkelijk de beoogde kwalitatieve versterking van het winkelcentrum zal brengen.
De adviescommissie wijst er voorts op dat de verplaatsing van de Lidl op grond van de provinciale Omgevingsverordening alleen mogelijk is, als de achterblijvende locatie een andere functie dan detailhandel krijgt. De adviescommissie heeft in haar eerste reactie d.d. 4 juli 2019 uitdrukkelijk gevraagd om inzicht te krijgen in wat de initiatiefnemer en de gemeente – in samenspraak – kunnen inzetten om te bewerkstelligen dat de achterblijvende meters daadwerkelijk de detailhandelsbestemming verliezen. Ook de Metropoolregio Rotterdam heeft de noodzaak hiervan in haar advies over het plan benadrukt.
De commissie kan echter uit de voorliggende stukken niet anders concluderen dan dat er onvoldoende concrete handvatten aanwezig zijn voor herbestemming van de oude locatie. Uit de adviesaanvraag komt naar voren dat Lidl in haar positie van huurder invloed zou willen uitoefenen op de feitelijke invulling, maar daarmee ligt niets vast en is evenmin planologische aanpassing geborgd. De gemeente heeft immers aangegeven pas tot planologische sanering door middel van een bestemmingsplanwijziging over te gaan, nadat de winkelfunctie op de oude locatie daadwerkelijk is verdwenen is . Daarnaast mist de adviescommissie in het geheel de rol die de gemeente hierbij zou moeten spelen: de gemeente is eigenaar van de grond en heeft een eigenstandige rol in haar privaatrechtelijke relatie met de eigenaar van de opstallen, met wie zij een erfpachtovereenkomst heeft.
Samengevat vindt de commissie het ontbreken van inzicht in de door de gemeente beoogde functionele invulling van de achtergebleven locatie een ernstige tekortkoming in de adviesaanvraag.
De adviescommissie plaatst ten slotte een aantal kritische kanttekeningen bij de ladderonderbouwing van BRO. Door uit te gaan van een extreem hoge toevloeiing van 32% naar Prinsenland, een veel te rooskleurig beeld van ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse sector in Prinsenland. Daarnaast is de toevloeiing gebaseerd op sterk verouderde gegevens over koopstromen op wijkniveau, die niet zonder meer kunnen worden toegepast op een individueel winkelcentrum. De huidige berekening zou betekenen dat meer dan 30% van de omzet in de dagelijkse sector in Prinsenland afkomstig is van buiten het verzorgingsgebied. Dit lijkt de adviescommissie niet erg waarschijnlijk. Zelfs bij de optimistische berekeningen is er in het verzorgingsgebied onvoldoende distributieve ruimte voor uitbreiding van de dagelijkse sector. Hierdoor onderschat BRO de effecten op de dagelijkse sector in het verzorgingsgebied.
De commissie constateert in het verlengde hiervan bovendien dat de distributieve analyses zich beperken tot de ruimtevraag van Lidl en tot de door Lidl beoogde locatie. De consequentie van toedeling van ruimte aan Lidl is, gezien de negatieve distributieve ruimte, dat er nauwelijks ruimte is voor het toevoegen van winkelruimte in de dagelijkse sector in de andere winkelcentra in het verzorgingsgebied. Dit staat op gespannen voet met de gebiedskoers Prinsenland die uitbreiding van winkelruimte in de dagelijkse sector in de andere winkelcentra niet bij voorbaat uitsluit en in een aantal gevallen zelfs faciliteert.
Specifieke aandacht vraagt de commissie voor de Jumbo supermarkt in winkelcentrum de Wingerd. In het kader van de regionale afstemming heeft de gemeente in Capelle aan den IJssel vragen gesteld over de effecten op dit winkelcentrum. Op basis van aanvullende analyses concludeert BRO dat er voldoende omzet te behalen is voor de Jumbo in de wijk Schenkel. Volgens de commissie kan deze conclusie niet worden getrokken uit de aanvullende analyses. BRO baseert zich op een te globale rekenkundige methode met niet onderbouwde parameters. Een relatie met de voorgenomen verplaatsing van de Lidl wordt niet gelegd. Evenmin is er inzicht in de detailhandelsstructuur in de omgeving van de Wingerd. Ten slotte wijst de commissie erop dat uit de berekeningen blijkt dat er uitsluitend ruimte zou zijn voor een kleine supermarkt. Niet duidelijk is of dit een voor de ondernemer wenselijke maatvoering is dan wel dat uitbreiding noodzakelijk is om tot een efficiënte bedrijfsvoering te komen.
Gezien het ontbreken van een visie op de gewenste versterking van het Mia van IJperenplein, het ontbreken van een realistisch perspectief op het beëindigen van de detailhandelsfunctie op de achterblijvende locatie en de geconstateerde tekortkomingen in de ladderonderbouwing komt de adviescommissie tot een negatief advies over de voorgenomen vestiging van de Lidl aan de Jacques Dutilhweg 481-483 in de wijk Prinsenland.
Publicatie
In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij naar de Provincie Zuid-Holland.