Geacht college,
De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft uw aanvraag van 1 februari 2022 voor een advies over het concept-ontwerpbestemmingsplan Burgemeester Winklerplein behandeld in haar vergadering van 14 februari 2022. De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is daarbij gekomen tot een:
Negatief advies

De aanvraag
Het plan omschrijft de herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein op de delen van het winkelgebied waar sprake is van herstructurering en revitalisering. De gewenste revitalisering is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Voor twee onderdelen is eerder een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure doorlopen om de strijdigheid op te heffen. Voor de thans voorliggende onderdelen is gekozen voor het volgen van een bestemmingsplanprocedure.

In het conceptontwerpbestemmingsplan Burgemeester Winklerplein wordt nu maximaal 2.886 m² bruto vloeroppervlak (bvo) opgenomen voor detailhandel. Hiervan is maximaal 1.870 m² bvo beschikbaar voor een (discount)supermarkt. Het maximale programma bestaat in de praktijk niet alleen uit nieuwvestiging: onderdeel van het programma is de herplaatsing van diverse reeds bestaande voorzieningen aan het Burgemeester Winklerplein. Als rekening wordt gehouden met de feitelijke verplaatsing en sloop van bestaande winkels binnen het plangebied is per saldo sprake van een uitbreiding van maximaal-netto 2.183 m² bvo.

Aangezien de detailhandelsontwikkeling groter is dan 2.000 m² bvo, heeft de gemeente Sliedrecht in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies gevraagd aan de adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.

Beleidsmatige context
Het Burgemeester Winklerplein valt als boodschappencentrum in het provinciale beleid onder de zogenaamde ‘overige centra’. Deze centra zijn belangrijk voor de bereikbaarheid van het dagelijks aanbod en hebben een meerwaarde voor de leefbaarheid van wijken en buurten. Voor deze categorie centra kan eventuele beperkte groei van het winkeloppervlak wenselijk zijn om de dynamiek in de dagelijkse sector te faciliteren of als gevolg van sanering of transformatie elders.

Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie
De adviescommissie Detailhandel heeft begrip voor de wens tot structuurverbetering en versterking van de programmering rondom het Burgemeester Winklerplein en kan de planopzet volgen. Een verplaatsing van de Aldi-supermarkt van de Rijnstraat naar het Burgemeester Winklerplein kan de commissie zich goed voorstellen, ook als de supermarkt daarbij vergroot zou worden tot een courant formaat. Voorwaarde is wel dat de detailhandelsbestemming op de huidige Aldi-locatie aan de Rijnstraat vervalt. Voor verdere uitbreiding zoals nu is voorgesteld is geen onderbouwing te vinden in de door BRO uitgevoerde distributieplanologische berekeningen. De commissie vindt de voorgestelde extra uitbreiding van het winkelareaal dan ook ongewenst, zeker nu geen planologische maatregel wordt genomen om op de huidige Aldi-locatie aan de Rijnstraat de detailhandelsbestemming te laten vervallen.

In 2016 heeft de gemeente Sliedrecht een voorloper van het voorliggende plan voor een Eerste Reactie voorgelegd aan de adviescommissie Detailhandel. In haar Eerste Reactie zette de adviescommissie Detailhandel destijds al vraagtekens bij de door adviesbureau BRO voorgestelde distributieve uitbreidingsruimte voor de dagelijkse sector ter grootte van 1.400 m² winkelvloeroppervlak (wvo) in 2025. Weliswaar wordt deze uitbreidingsruimte door hetzelfde adviesbureau meer dan 50% lager ingeschat (650 m² wvo in 2030) dan destijds, maar ook bij deze inschatting zijn nog diverse kanttekeningen te plaatsen.

Inhoudelijk en meer in detail is de commissie op basis van de voorgelegde stukken tot de volgende bevindingen gekomen:

Laddertoets BRO – distributieve ruimte

• Bij de benadering van het huidig en toekomstig functioneren van de dagelijkse sector wordt door BRO de verwachting uitgesproken dat de koopkrachtbinding van gebied zal stijgen van 91% in 2021 naar 93% in 2030. Hiervoor is geen onderbouwing of motivatie gegeven. In het rapport is juist te lezen dat de binding voor de dagelijkse sector tussen 2016 en 2018 is gedaald van 92% naar 91%. Men zou, deze ontwikkeling doortrekkend, in 2030 dus nog een lagere binding kunnen zien. Wanneer de berekening van de uitbreidingsruimte (pag. 28 rapport BRO) gebaseerd zou zijn op de huidige 91% binding, dan leidt dat al tot een theoretische uitbreidingsruimte van 490 m² wvo in plaats van 650 m² wvo.
• Door de voorgestane toevoeging van het winkelareaal zal volgens BRO de gemiddelde vloerproductiviteit van het dagelijkse aanbod in de gemeente Sliedrecht dalen van
  € 7.950 per m² wvo naar € 6.975 m² wvo, oftewel met ruim 12%. BRO stelt dat een dergelijk effect “mag worden beschouwd als ondernemersrisico en daarmee aanvaardbaar is”.
  Deze stelling is nergens onderbouwd, noch in het rapport van BRO, noch in algemene bronnen. Er wordt niet in kaart gebracht wat een dergelijke daling in omzet voor een ondernemer/ondernemers kan betekenen. Het is naar de mening van de commissie zeer aannemelijk dat een dergelijke omzetdaling juist als niet aanvaardbaar is aan te merken.

Regels concept-ontwerpbestemmingsplan

• In de adviesaanvraag spreekt u van een maximaal programma van 2.886 m² bvo en, na aftrek van diverse onttrekkingen binnen het plan, van een maximale netto uitbreiding van 2.281 m² bvo.
  De Regels van het concept-ontwerpbestemmingsplan bieden hiervoor niet de noodzakelijke houvast. De binnenplanse afwijkingsbevoegdheid zoals omschreven in art. 3.4.1 geeft aan B&W is in feite zelfs ongelimiteerd ruimte voor verdere uitbreiding van het aantal m² bvo detailhandel. De adviescommissie ziet dit als een ernstige weeffout, die hersteld dient te worden.
• De formulering van de bestemming ‘maatschappelijk’ geeft in art. 5.1 lid b de ruimte om ‘zorggerelateerde detailhandel’ (hetgeen niet gedefinieerd is) tot 900 m² bvo uit te breiden. Dit is wellicht niet de bedoeling, maar dan schiet de huidige formulering in elk geval tekort in eenduidigheid. Ook dit dient hersteld te worden.

Verplaatsing en herbestemming Aldi-supermarkt Rijnstraat

• Uit het voorgelegde plan en de onderliggende stukken wordt nergens duidelijk wat de visie van de gemeente is op de locatie Rijnstraat 319 (de huidige Aldi-supermarkt). Er wordt in enkele stukken gesproken van de mogelijkheid van een verplaatsing, maar óf daar ook sprake van zal zijn en of de achterblijvende locatie dan ook zal worden herbestemd is nergens helder gemaakt.
• Het is voor het voorgenomen bestemmingsplan in de ogen van de adviescommissie Detailhandel een noodzakelijke voorwaarde dat de enkelbestemming Detailhandel ter plaatse van Rijnstraat 319 in het bestemmingsplan Woongebied 2016 geheel wordt herbestemd.
  Door deze locatie te herbestemmen naar een andere functie wordt een bebouwings-mogelijkheid van ca. 1.140 m² bvo detailhandel aan de bestaande voorraad onttrokken.
• De locatie Rijnstraat 319 is in 2021 aangekocht door Aldi Vastgoed. Het komt de commissie voor dat daarmee alleszins een situatie is ontstaan die uw college – nog steeds – een gelegenheid geeft om, mede in overleg met de initiatiefnemer, de noodzakelijke verplaatsing van de Aldi-supermarkt en het daarbij geheel herbestemmen van de vrijkomende locatie publiekrechtelijk en privaatrechtelijk vast te leggen en dit te koppelen aan het voorgenomen bestemmingsplan voor het Burgemeester Winklerplein.

Participatie – inbreng van stakeholders

• De adviescommissie Detailhandel vraagt aan indieners van adviesaanvragen om zo concreet en volledig mogelijk te zijn, waaronder begrepen de reacties van betrokken ondernemers en andere stakeholders. In alle ingediende stukken is geen enkele inhoudelijke weergave te vinden van het overleg dat u heeft gehad met relevante stakeholders zoals de Ondernemersvereniging Burgemeester Winklerplein Sliedrecht of van de inbreng van deze stakeholders.
  Ook in de Toelichting op het concept-ontwerpbestemmingsplan ontbreekt op de daartoe geëigende plek (par. 6.2.1) enige inhoudelijke weergave van de inbreng van relevante stakeholders en van wat met die inbreng wel en niet gedaan is.

Alles overwegend heeft de adviescommissie begrip voor de wens tot structuurverbetering en versterking van de programmering rondom het Burgemeester Winklerplein, maar is zij van mening dat de maximale uitbreiding van het winkelareaal beperkt moet blijven tot de boogde toevoeging van de Aldi.

De commissie is bovendien van mening dat daadwerkelijke verplaatsing van de bestaande Aldi-supermarkt van de Rijnstraat in combinatie met het planologisch vastleggen van een andere bestemming dan detailhandel aldaar een noodzakelijke voorwaarde is voor het vaststellen van het beoogde bestemmingsplan.

Aangezien het beoogde bestemmingsplan meer ruimte biedt dan wenselijk is, en niet aan genoemde voorwaarde is voldaan, komt de commissie tot een negatief advies over het concept ontwerp bestemmingsplan Burgemeester Winklerplein.

Publicatie

In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij naar de Provincie Zuid-Holland.