Geacht college,

De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft uw aanvraag van 12 oktober 2023 voor een advies over het concept-ontwerpbestemmingsplan Het Nieuwe Rivium behandeld in haar vergadering van 27 oktober 2023. De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is daarbij gekomen tot een:

Positief advies

De aanvraag

Het plan omschrijft transformatie van het kantoren- en bedrijventerrein Rivium naar een gemengde hoogstedelijke wijk met ca. 5.500 woningen, onder toevoeging van een aantal wijkvoorzieningen waaronder een lokaal verzorgend detailhandelsprogramma.

In het concept-ontwerpbestemmingsplan Het Nieuwe Rivium wordt nu maximaal 3.250 m² bruto vloeroppervlak (bvo) opgenomen voor detailhandel. Hiervan is maximaal 2.000 m² bvo beschikbaar voor een (full service) supermarkt.

Aangezien de detailhandelsontwikkeling groter is dan 2.000 m² bvo, heeft de gemeente Capelle aan den IJssel in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies gevraagd aan de adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.

Beleidsmatige context

De aanvraag betreft de ontwikkeling van detailhandel in het kader van een integrale, fasegewijze, gebiedstransformatie van werken naar wonen-met-werken. Het provinciale detailhandelsbeleid is gericht op concentratie en bundeling. Volgens artikel 6.13 van de provinciale Omgevingsverordening is vestiging van nieuwe detailhandel uitsluitend toegestaan binnen of aansluitend aan bestaande winkelconcentraties in de centra van steden, dorpen en wijken. Daarnaast is er ruimte voor nieuwe detailhandel binnen nieuwe wijkgebonden winkelconcentraties in nieuwe woonwijken. Het Nieuwe Rivium is aan te merken als een nieuwe woonwijk.

Vooruitlopend op de mogelijke afwijking van het vigerende bestemmingsplan Rivium, die noodzakelijk is om dit gebied tot een toekomstgerichte, bruisende en duurzame wijk te kunnen transformeren, heeft de gemeente in 2020 de ambitie voor deze wijk verkend en zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten vastgelegd in het Gebiedspaspoort 2.0 Rivium en de bijbehorende plintenstrategie. Het gebiedspaspoort vormt ook de basis voor de uitwerking van de bouwenveloppen.

In de gemeentelijke Structuurvisie Detailhandel 2021 is uw inzet dat Capelle in 2030 vitale, compacte winkelgebieden heeft met aantrekkelijke horeca. Daarvoor is een hoofdstructuur gedefinieerd en voor alle winkelgebieden acties geformuleerd. Voor Rivium wordt hierbij uitgegaan van een nieuw te ontwikkelen voorzieningenhart met een supermarktaanbod van maximaal 2.000 m² bvo en ruimte voor speciaalzaken.

Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie

De adviescommissie Detailhandel heeft waardering voor de proactieve beleidshouding die de gemeente in de afgelopen jaren heeft getoond ten aanzien van de leegstandsproblematiek op de bedrijven- en kantorenlocatie Rivium, en voor de verschillende onderzoeken en opeenvolgende kaderstellende beleidsstukken die uw raad heeft vastgesteld. Het uitnodigingsdocument ‘Gebiedspaspoort het nieuwe Rivium 1.0’ uit 2018, bedoeld om lokale transformaties mogelijk te maken, bleek ontoereikend voor de meer ingrijpende initiatieven voor sloop, nieuwbouw en grootschalige transitie, wat uiteindelijk aanleiding is geweest voor het vaststellen van het Gebiedspaspoort 2.0 Rivium. Het thans voorliggende concept-ontwerpbestemmingsplan is daarmee een logische volgende stap.

Inhoudelijk en meer in detail is de commissie op basis van de voorgelegde stukken tot de volgende bevindingen gekomen:

DPO en ladderonderbouwing – distributieve ruimte

• Het DPO door bureau DTNP (actualisatie augustus 2023) en de ladderonderbouwing door bureau Rho (september 2023) vormen samen een solide onderbouwing van de aangenomen distributieve ruimte.
• Uitgaande van de fijnmazige aanbodstructuur die u voor uw gemeente voorstaat, kan de adviescommissie de inzet op maximaal 3.250 m² bvo aan detailhandel, waarvan maximaal 2.000 m² bvo (full service)supermarkt, volgen.
• Een aandachtspunt hierbij voor de daadwerkelijke realisatie is de conclusie die DTNP expliciet formuleert: Rivium als nieuwe woonwijk vraagt om een wijkgericht winkelprogramma voor de dagelijkse behoeften, met een moderne supermarkt van ca. 1.500 m² wvo [ca. 2.000 m² bvo] als belangrijkste drager. Ontwikkeling van een grotere supermarkt is ongewenst door de bovenwijkse aantrekkingskracht die daar van uit zou gaan en sluit bovendien niet aan op het koopgedrag van de doelgroep. Maar veel kleiner dan het genoemde metrage moet de supermarkt óók niet zijn, omdat anders de functie van belangrijkste drager verdwijnt. Zie daarom enkele opmerkingen hierna.

Concept-ontwerpbestemmingsplan

• In de Verbeelding is de mogelijke vestiging van een supermarkt eenduidig aan één ontwikkelveld toegekend. Dat is in de ogen van de adviescommissie een solide vertrekpunt dat helderheid geeft aan mogelijke initiatiefnemers.
• De overige nieuw te vestigen detailhandel, niet zijnde een supermarkt, van in totaal maximaal 1.250 m² bvo, kan volgens de Regels en de Verbeelding verspreid over alle ontwikkelvelden worden gerealiseerd. De commissie is van mening dat deze wijze van bestemmen het risico in zich draagt dat de gewenste concentratie van winkels niet tot stand komt. Concentratie is een belangrijke voorwaarde voor een vitaal en toekomstbestendig winkelcentrum, zoals ook verwoord is in het rapport van DTNP [1], dat bijlage vormt bij de Toelichting. De commissie adviseert u daarom om deze concentratie ook specifiek te maken in de Verbeelding door enkel detailhandel toe te staan in de zijden van de ontwikkelvelden direct aanpalend aan het ontwikkelveld waar de supermarkt is toegestaan, zodat alle detailhandel op korte (zicht!-)afstand van elkaar komt.
• In het vigerende bestemmingsplan is een zogenaamde gemakswinkel van 200 m² bvo planologisch toegestaan. Het nieuwe bestemmingsplan biedt u echter een uitgelezen kans om een dergelijke – thans overigens ook nog niet aanwezige – gemakswinkel te ‘sturen’ naar het beoogde concentratiegebied, als mogelijk onderdeel van de overige detailhandel (niet zijnde supermarkt). In de ogen van de commissie moet daarom géén ruimte geboden worden voor een ‘gemakswinkel’ buiten het beoogde concentratie-gebied en dient het begrip uit de Regels moeten worden verwijderd. De volgende artikelleden of zinsneden dienen daartoe te worden geschrapt:
  • Art. 1.74: geheel;
  • In art. 1.124: de zinsnede ‘waartoe onder meer wordt verstaan een gemakswinkel’;
  • Art. 3.4.b lid 3: geheel;
  • In art. 4.5.4.a lid 1: de zinsnede ‘en maximaal 1 gemakswinkel’.
• De formulering in art. 4.5.4.a lid 1 maakt het mogelijk dat er meer dan één supermarkt gevestigd wordt. Dat lijkt de adviescommissie niet realistisch maar ook niet wenselijk, omdat dat zal leiden tot versnippering en geen sterk boodschappencluster zal opleveren.
• Een aandachtspunt zit voor de adviescommissie (onder andere in verband met het voorgaande punt) nog in de begripsbepalingen waar het bestemmingsplan mee werkt. Voorkómen moet worden dat de Regels onbedoeld méér detailhandelsmeters toestaan dan beoogd, maar ook dat het aanbod te weinig trekkracht krijgt en de moderne supermarkt van ca. 2.000 m² bvo er niet komt. In dat kader moet opgemerkt worden:
  • Art. 1.45, de definitie van ‘commerciële voorzieningen’ moet nog worden geformuleerd.
  • In art. 1.65 is een full service supermarkt gedefinieerd, maar de definitie van supermarkt ontbreekt. Het voorvoegsel full service is ruimtelijk-planologisch moeilijk houdbaar en handhaafbaar, en de commissie adviseert om enkel het begrip supermarkt te definiëren – en art. 4.5.4. zódanig te formuleren dat één supermarkt enkel is toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’.
  • De definitie van ‘publieke voorzieningen’ (art. 1.124) creëert ruis en kan tot discussie leiden omdat:
    (1) volgens de gebruikte formulering onder kleinschalige detailhandel ook een kleine supermarkt of een buurtsupermarkt kan worden verstaan,
    (2) hier enkel kleinschalige detailhandel onder valt, wat niet overeenstemt met de formuleringen in art. 4.5.4. waar de supermarkt ook onder publieke voorzieningen valt, en
    (3) alle onder ‘publieke voorzieningen’ genoemde functies (zoals dienstverlening, detailhandel, horeca) ook al afzonderlijk zijn gedefinieerd in de begripsbepalingen, waardoor in de bestemmingsregels voor wat betreft de begrippen een ongewenste gelaagdheid ontstaat en daardoor in de praktijk ‘van twee walletjes gegeten zou kunnen worden’.
    De commissie adviseert u daarom om het begrip ‘publieke voorzieningen’ in de Regels geheel te schrappen (art. 1.124) en de terminologie navenant aan te passen in art. 4.1.1.c, art. 4.2.6.f, art. 4.5.3, art. 4.5.4, art. 4.5.5, art. 4.5.6, art. 4.5.7, art. 4.6.1 en art. 5.3.2.. Uitwerking: bijvoorbeeld het begrip ‘publieke voorzieningen – maatschappelijk’ valt dan terug op ‘maatschappelijke voorzieningen’, etc.
  • In art. 3 (Bestaand) is detailhandel toegestaan. In art. 3.4 is dit geclausuleerd en de adviescommissie stelt met voldoening vast dat de daar gebezigde begrippen (productiegebonden detailhandel, internethandel niet-dagelijkse goederen) ook in art. 1 gedefinieerd zijn. De verwijzing in art. 3.4.b naar art. 3.1.c is echter onjuist en dient 3.1.b te luiden. Daarnaast adviseert de commissie, zoals hierboven aangegeven, om lid 3 (toestaan gemakswinkels) in art. 3.4.b te schrappen.
  • In art. 5 (Openbare Ruimte) wordt ruimte geboden voor 500 m² bvo commerciële publieke voorzieningen [in paviljoens]. Om een overmaat aan detailhandel te voorkomen, adviseert de commissie hier detailhandel expliciet uit te sluiten.

Regionale afstemming

• In uw adviesaanvraag schrijft u dat het plan meerdere malen besproken is met o.a. de MRDH. De meest recente, ons bekende, adviesbrief van de MRDH dateert echter van juli 2020 en is dus nog niet gebaseerd op het concept-ontwerpbestemmingsplan maar op het voorstadium ‘transformatieproject bedrijventerrein’. Het zou de commissie daarom nuttig lijken dat de MRDH gelegenheid krijgt om haar advies van destijds te actualiseren naar aanleiding van het thans voorliggende plan.
• De MRDH adviseert in haar brief om in te zetten op méér functiemenging dan – ten tijde van de adviesbrief – door u beoogd. Dat roept nog wel een vraag op, want stel dat er in de ontwikkelvelden meer werkfuncties komen en minder wonen, dan kan dat afbreuk doen aan het economisch draagvlak voor de geplande detailhandel.

Advies en aandachtpunten

Alles overwegend adviseert de commissie positief op het concept-ontwerpbestemmingsplan Het Nieuwe Rivium. De belangrijkste reden hiervoor is de betrokkenheid van uw gemeente bij het begeleiden, uitnodigen en sturen van dit langjarige proces en de helder geformuleerde ambitie om in Rivium een hoogstedelijk werk-, woon- en verblijfsgebied, met een eigen karakter tot stand te brengen. De aangenomen distributieve ruimte voor het lokaal verzorgende boodschappencluster is geloofwaardig.

De adviescommissie geeft u wel voor de daadwerkelijke vaststelling van het bestemmingsplan en voor het vervolgtraject een aantal aandachtspunten mee. Verwijzend naar het bovenstaande sommen wij die hier kort voor u op:

• In de Verbeelding de clustering binnen zichtafstand expliciet maken door enkel in de aan de supermarkt aanpalende ontwikkelvelden detailhandelsfuncties mogelijk te maken.
• ‘Gemakswinkels’ geen aparte status geven en deze ook niet toestaan buiten het aangewezen detailhandelsconcentratiegebied.
• Slechts ruimte bieden voor één supermarkt, ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’, met een maximum van 2.000 m² bvo.
• Het eenduidig en sluitend maken van definities in de Regels, o.a. door het begrip ‘publieke voorzieningen’ in de Regels geheel te schrappen (art. 1.124) en de terminologie navenant aan te passen.
• Aan de MRDH de gelegenheid geven haar advies te actualiseren.

Publicatie

In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij naar de Provincie Zuid-Holland.

---

[1] Zie Actualisatie DPO Supermarkt Rivium, augustus 2023, pagina 12, onder Voorwaarden voor functioneren winkels Rivium: “Voor het functioneren van het beoogde nieuwe winkelaanbod is het van belang de supermarkt en overige (winkel)voorzieningen zo veel mogelijk te concentreren in een compact gebied.”