Geacht college,

De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft uw aanvraag van 6 april 2022 voor een advies over het wijzigingsplan Bouwmarkt Nieuw Kralingen Business te Rotterdam Kralingen, behandeld in haar vergadering van 20 april 2022. De adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is daarbij gekomen tot een:

Negatief advies

De aanvraag

Het aan de adviescommissie voorgelegde plan beschrijft het plan voor het ontwikkelen van een Bouwmarkt te Nieuw Kralingen. Met deze ontwikkeling wordt ingezet op een toevoeging van 3.800 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). De omvang van de toe te voegen winkelruimte (voor de consument toegankelijk), bedraagt naar verwachting circa 3.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo), zijnde een bouwmarkt.

De bouwmarkt maakt deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling, Nieuw Kralingen, waarbinnen ook bedrijfsruimte, kantoren, een sportschool, een tankstation en woningen worden gerealiseerd. Het plan omschrijft de voorgenomen ontwikkeling van een bouwmarkt in de bedrijvenzone Nieuw-Kralingen. De gemeente wil graag meewerken aan de realisatie van de bouwmarkt binnen de bedrijvenzone.

Aangezien de uitbreiding die u voorziet groter is dan 1.000 m² bvo, dient u in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies te vragen aan de adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.

Beleidsmatige context

De aanvraag is gebaseerd op de in het bestemmingsplan Boezembocht-Veilingterrein vastgelegde wijzigingsbevoegdheid.

Het bestemmingsplan Boezembocht-Veilingterrein waar deze bedrijvenzone in valt is al vastgesteld en onherroepelijk. Op grond van artikel 8.3.2 kunnen Burgemeester en wethouders de bestemming van ‘Gemengd – 1′ van het voor de bouwmarkt beoogde perceel wijzigen. Een tuincentrum en/of bouwmarkt is toegestaan, onder de voorwaarden dat:

• is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat;
• de binnenwaarde in de bebouwing niet meer bedragen dan 55 dB(A) met betrekking tot het geluid afkomstig van de bedrijven Lion Metals en Forest Metal Group;
• voor zover sprake is van een vestiging met meer dan 1000 m2 bruto vloeroppervlak advies is gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland;
• ten hoogste 20% van het netto verkoopvloeroppervlak voor de verkoop van het nevenassortiment wordt gebruikt en het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment;
• regionale afstemming heeft plaatsgevonden.

De commissie zal in haar advies niet ingaan op de voorwaarde voor de maximale geluidsbelasting. Dit valt buiten de competentie van de commissie.

In het gemeentelijke detailhandelsbeleid wordt als algemene ‘spelregel’ gehanteerd dat dynamiek en vernieuwing alleen wordt gefaciliteerd als dit landt in (of grenst aan) de bestaande winkelgebieden en themacentra. Specifiek voor tuincentra en bouwmarkten geldt dat vestiging buiten de ‘aangewezen gebieden’ bespreekbaar is mits sprake is van efficiënt ruimtegebruik en aansluiting bij andere voorzieningen en waarbij de gemeente “gericht kijkt naar de consumentenverzorging in het gebied”.

In het onderhavige plan is voor het primaire verzorgingsgebied uitgegaan van de stadsdelen Kralingen-Crooswijk, Hillegersberg-Schiebroek en Prins Alexander.

Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie

Het ontwikkelen van een bouwmarkt op het Boezembocht-Veilingterrein te Nieuw Kralingen is uitsluitend ruimtelijk gemotiveerd vanuit het vormen van een geluidsbarrière tussen de bestaande werklocatie Boezembocht-Veilingterrein en de geplande woonwijk. Echter de ontwikkeling is niet functioneel gemotiveerd vanuit een visie wat er zou moeten gebeuren op deze werklocatie. Ook kunnen vraagtekens worden gezet of hier sprake is van goede ruimtelijke ordening.

De adviescommissie is daarnaast tot de conclusie gekomen dat de daadwerkelijke behoefte te gering is om de toevoeging van een bouwmarkt in Nieuw Kralingen op het Boezembocht-Veilingterrein te rechtvaardigen.

Op het bovenstaande gaan we hieronder wat dieper in.

Behoefte versus verzorgingsgebied

De ontwikkeling wordt aangemerkt als een bovenlokale verzorgingsontwikkeling. De adviescommissie is van mening dat dit onjuist is en dat deze ontwikkeling niet als bovenlokale verzorgingsontwikkeling aangemerkt kan worden. Inwoners van Prins Alexander zullen maar beperkt gebruik maken van een bouwmarkt in Nieuw Kralingen, aangezien Prins Alexander ruim voorzien is van (grote) bouwmarkten en er in de directe omgeving eveneens een aantal grote bouwmarkten is gevestigd. Wanneer een berekening gemaakt zou worden wordt zonder de bewoners van Prins Alexander zou de behoefte aanzienlijk lager zijn en niet voldoende voor een bouwmarkt van de beoogde omvang.

Binnen het door BRO afgebakende verzorgingsgebied is Nieuw Kralingen gezien de excentrische ligging bovendien niet de meest voor de hand liggende locatie voor een bouwmarkt. De bouwmarkt zal worden ontwikkeld aan de rand van een nieuw te ontwikkelen stedelijke woonwijk. Er is onvoldoende tot geen reden voor bewoners van buiten Nieuw Kralingen om een bouwmarkt van dit (beperkte) metrage te bezoeken. Dit heeft verschillende redenen. Ten eerste is het goed bereikbare aanbod aan de randen van de stad groter dan in de analyse van BRO (d.d. 27 januari 2022) is meegenomen. Meerdere bouwmarkten die ten Noordoosten van de stad liggen zijn wel in beeld gebracht, maar niet meegenomen in de aanbodanalyse en dus in de behoefteraming. Met name doelt de adviescommissie dan op de Hornbach gevestigd aan de Laan van Avant Garde in Nieuwerkerk aan de IJssel. Een belangrijke tweede reden is de relatief slechte bereikbaarheid van Nieuw Kralingen en het bedrijventerrein vanuit de omliggende wijken in het aangenomen verzorgingsgebied in combinatie met het feit dat men vanuit die wijken al eerder een grotere of vergelijkbare bouwmarkt zal tegenkomen. Hier wordt in de mobiliteitstoets van Goudappel Coffeng onvoldoende aandacht aan besteed.

• Verder heeft de adviescommissie de volgende op- en aanmerkingen bij de analyse van BRO:
  • De analyse gaat uit van gestegen bestedingen sinds 2019, maar gebruikt als norm de gemiddelde vloerproductiviteit in de periode 2015 t/m 2019. Dit geeft een onjuist beeld.
  • De situatie in 2030 is vertekend omdat er in alle stadsdelen wordt uitgegaan van een forse stijging van de binding als gevolg van de nieuwe bouwmarkt. Deze is relatief klein t.o.v. de overige aanbieders. De adviescommissie is daarom van mening dat deze stijging onrealistisch is.

Visie op de werklocatie en goede ruimtelijke ordening

• De ontwikkeling roept vanuit bereikbaarheid en mobiliteit vraagtekens op. Het toevoegen van een publieksfunctie zal de (reeds overspannen) verkeerssituatie rondom Nieuw Kralingen niet ten goede komen. De nieuw te bouwen woningen zullen al voor extra verkeersbewegingen zorgen. De adviescommissie verwacht dan ook dat een toevoeging van een bouwmarkt op het Boezembocht-Veilingterrein te Nieuw Kralingen vanuit bereikbaarheid en mobiliteit tot knelpunten zal leiden.
• Het ontwikkelen van een bouwmarkt op het Boezembocht-Veilingterrein te Nieuw Kralingen strookt volgens de adviescommissie niet met het detailhandelsbeleid 2017 van de gemeente Rotterdam inzake tuincentra en bouwmarkten. (Pagina 26 van het detailhandelsbeleid 2017). Hierin is aangegeven dat de gemeente als uitgangspunt stelt voor een nieuwe bouwmarkt, dat er sprake is van efficiënt ruimtegebruik en dat er aansluiting is bij andere voorzieningen. De adviescommissie stelt dat van efficiënt ruimtegebruik misschien nog sprake is (i.c.: de geluidswalfunctie), maar zeker niet van aansluiting bij andere voorzieningen. Een bouwmarkt op de beoogde locatie heeft geen versterkende werking voor de bestaande detailhandelsstructuur en ook niet op de productie- en bedrijfsfuncties op de werklocatie Boezembocht-Veilingterrein.
• Het ontwikkelen van een bouwmarkt op het Boezembocht-Veilingterrein te Nieuw Kralingen is geen duurzame ontwikkeling. De adviescommissie is van mening dat de bouwmarkt tijdens de bouw van de woonwijk Nieuw Kralingen met 800 woningen wellicht in een lokale behoefte voorziet, maar deze lokale behoefte valt deels weg na oplevering (en inrichting) van de woningen.
• Het advies van de Metropool Regio om het nevenassortiment tot 500 m2 te beperken is niet meegenomen in de aanvraag.

Alles overwegend adviseert de adviescommissie negatief op het plan bouwmarkt Nieuw Kralingen.

Zoals hiervoor beschreven plaatst de commissie de nodige kanttekeningen, die zij graag meegeeft aan uw college. Samengevat acht de commissie zowel de behoefte als de locatiekeuze onvoldoende onderbouwd. Bovendien is de werklocatie Boezembocht-Veilingterrein noch vanuit het perspectief van het bedrijventerrein noch vanuit de verzorgingsfunctie voor Rotterdam-Noord de meest logische locatie.

Publicatie

In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij naar de Provincie Zuid-Holland.