Geacht College,

De Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland heeft uw adviesaanvraag van 8 september 2020 met betrekking tot het bovengenoemde plan in haar vergadering van 23 september 2020 behandeld.

De Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is daarbij gekomen tot een

Negatief advies

De adviescommissie wijst er met nadruk op dat haar advies uitsluitend betrekking heeft op het onderdeel detailhandel. De overige planonderdelen vallen buiten de competentie van de adviescommissie.

De aanvraag

Het verzoek betreft een plan voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Wilderszijde. Het college heeft een voorontwerp bestemmingsplan Wilderszijde vrijgegeven dat voorziet in maximaal ca. 1.440 m² winkel vloeroppervlak (wvo) aan detailhandel, oftewel ca 2.020 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). [1]

Dit metrage ligt net boven de limiet van 2.000 m2 bvo om in het kader van de bestemmingsplanprocedure advies aan te moeten vragen bij de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.

Op 17 juni 2020 heeft de Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland op basis van de toen aangeboden stukken en een mondelinge toelichting van de gemeente Lansingerland een Eerste Reactie gegeven op het plan voor detailhandel in de gebiedsontwikkeling Wilderszijde. Deze Eerste Reactie is aan contactambtenaren van de gemeente gegeven in een brief d.d. 3 juli 2020. Thans ligt er een adviesaanvraag voor en heeft de commissie het aangevulde dossier besproken en beoordeeld.

Het initiatief

Het is uw wens om de wijk Wilderszijde met circa 6.000 tot 7.000 inwoners te voorzien van een ‘ten minste’ voorzieningenniveau, dat ook bijdraagt aan ontmoeting. Tegelijkertijd is het van belang dat de voorzieningen in Wilderszijde niet leiden tot onaanvaardbare leegstandseffecten als gevolg van overmatige concurrentie ten opzichte van omliggende centrumgebieden.

U wilt hierin een juiste balans vinden door alleen detailhandel binnen Wilderszijde mogelijk te maken die voorziet in de basisbehoefte van inwoners van de wijk, zoals een kleinschalige buurtsupermarkt van circa 600 m² wvo [2], wat neerkomt op ca. 850 m² bvo. Daarnaast wilt u ruimte bieden aan 5 tot 7 kleinschalige detailhandelsvestigingen (maximaal 120 m² wvo per unit), eveneens ondersteunend aan de wijk, zoals een bakker, kapper, bloemist, gemakswinkel of een drogist.

In samenspraak met marktpartijen heeft de gemeente voor de gebiedsontwikkeling Wilderszijde een masterplan op hoofdlijnen opgesteld. Voor het onderdeel detailhandel is er een DPO opgesteld, u hanteert een gedifferentieerd adviesprogramma voor de commerciële voorzieningen en in werksessies met lokale ondernemers bent u gekomen tot een per segment gemaximeerd commercieel programma.

Beleidsmatige context

Het detailhandelsbeleid van de provincie Zuid-Holland is gericht op concentratie, met als doel versterking van de bestaande detailhandelsstructuur. Volgens de Omgevingsverordening Zuid-Holland moet ontwikkeling van nieuwe detailhandel plaatsvinden binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken. Daarnaast biedt de omgevingsverordening ruimte om in een nieuwe woonwijk een wijkgebonden winkelconcentratie te ontwikkelen.

Detailhandel is mogelijk binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk, mits:

• Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra;

Bevindingen en overwegingen van de adviescommissie

De adviescommissie heeft begrip voor uw wens om in de nieuwe woonwijk Wilderszijde te voorzien in detailhandel als onderdeel van het aanbod van (dagelijkse) voorzieningen. De adviescommissie spreekt ook haar waardering uit voor de wijze waarop u als gemeente het gesprek bent aangegaan met het lokale ondernemersveld, om te zoeken naar draagvlak.

Echter, de gekozen schaal en maatvoering van de door u geprojecteerde detailhandel, zowel van de supermarkt (te klein) als van de overige winkelunits (te veel), is naar de stellige overtuiging van de adviescommissie niet levensvatbaar en zal in de nieuwe woonwijk leiden tot onaanvaardbare leegstand: de beoogde kleinschalige supermarkt zal door zijn specifieke karakter slechts een (te) beperkt deel van de bestedingen van de inwoners van Wilderszijde aan zich binden en is niet groot genoeg om als trekker voor de rest van het beoogde voorzieningencluster te functioneren.

Dat is voor de adviescommissie de belangrijkste reden om tot een negatief advies te komen.

Het negatieve advies is verder gemotiveerd door de volgende bevindingen en overwegingen:

• De Laddertoets [3] bevat een fout. Het daarvan deel uitmakende DPO behandelt de uitbreidingsruimte voor supermarkten en die voor dagelijks aanbod als twee los van elkaar staande zaken en telt deze vervolgens bij elkaar op. Ten onrechte wordt hierdoor geconcludeerd dat er 3.100 tot 3.200 m² wvo uitbreidingsruimte is voor supermarkten (tot 2030), en 3.300 m² wvo voor dagelijkse goederen niet zijnde supermarkten. Aangezien supermarkten deel uitmaken van het dagelijkse aanbod, had de marktruimte voor supermarkten in mindering moeten worden gebracht op de marktruimte voor het dagelijkse aanbod. Rekening houdend met het in Berkel beschikbare planaanbod (1.820 m² wvo voor een supermarkt en 3.300 m² wvo voor overige dagelijkse detailhandel) zou er onder de veronderstellingen van het DPO nog een uitbreidingsruimte zijn van maximaal 1.180 m² wvo voor supermarkten. De conclusie uit de laddertoets (p. 15) dat er tot 2030 ruimte zou zijn voor 2.000 m² wvo detailhandel wordt derhalve niet gesteund door het eigen onderzoek.
• Het is goed dat het DPO zich niet beperkt tot Wilderszijde, maar beschouwd is voor de hele gemeente. De adviescommissie mist echter een onderbouwde keuze of afweging tussen enerzijds het inzetten van de distributieve ruimte voor de bestaande centra in de gemeente en anderzijds het gebruiken van (bijna alle) distributieve ruimte om een steunpunt in een nieuwe woonwijk te ontwikkelen.
• De commissie onderschrijft de eisen die u in het concept bestemmingsplan (p.17, Toelichting) stelt aan de onderbouwing van het programma voor winkelvoorzieningen: naast een berekening van de marktruimte is ook een koopstromenonderzoek en een analyse van het economisch functioneren van de bestaande detailhandels- en supermarktstructuur in de omgeving van het plangebied nodig. De commissie constateert dat dit nog niet is gebeurd. Het DPO beperkt zich tot een theoretische berekening van de distributieve ruimte voor supermarkten en voor het overige dagelijkse aanbod in geheel Lansingerland in 2020 en in 2030. Dit is onvoldoende om te kunnen bepalen welk programma voor detailhandel in Wilderszijde haalbaar en levensvatbaar is .
• De begrippen bruto vloeroppervlak (bvo) en winkelvloeroppervlak (wvo) worden in de verschillende onderliggende stukken door elkaar gebruikt, met elkaar verwisseld of inconsequent toegepast. Zo is in de adviesaanvraag-memo sprake van een totaal detailhandelsvolume van 1.440 m² wvo, ofwel 2.020 m² bvo. In de samenvatting van de adviesaanvraag, evenals in het DPO, wordt vervolgens gesproken over 2.000 m² wvo als totaal aan detailhandel, wat neerkomt op ca. 2.800 m² bvo. Hierdoor is niet vast te stellen op welk metrage de gemeente nu zal willen sturen. Dit wordt nog versterkt doordat het metrage voor een supermarkt nog niet is vastgelegd in Art. 12.8 van de regels van het concept bestemmingsplan.
• Een supermarkt ‘voor de vergeten boodschap’ is levensvatbaar op high traffic locaties, maar de adviescommissie gelooft niet in dit type supermarkt in een (in opbouw zijnde) nieuwe woonwijk van deze omvang. Een goed en redelijk compleet dagelijks aanbod in de vorm van een grotere supermarkt (in elk geval groter dan 600 m² wvo), is volgens de commissie noodzakelijk om an sich levensvatbaar te zijn, en om (enkele) andere te vestigen dagwinkels commercieel mogelijk te maken.
• De in de Laddertoets aangehaalde ‘portefeuillebenadering’, waarbij slechts formules of types aanbod in Wilderszijde toegevoegd kunnen worden die niet al in de kernen van Lansingerland aanwezig zijn, staat op gespannen voet met de wens om het detailhandelscluster voor Wilderszijde compleet en levensvatbaar te maken.
• Buiten de competentie van de adviescommissie, maar wel illustratief voor het gebrek aan realistische maatvoering is het zeer forse metrage voor overige commerciële functies dat is opgenomen in het concept bestemmingsplan: maximaal 3.000 m² bvo (Art. 12.8 lid h). In het door u gehanteerde adviesprogramma wordt 1.500 m² wvo [4] vermeld. Uit de stukken wordt niet duidelijk of 1.500 m² wvo ook in de Regels zal worden opgenomen.
• In Art. 12.8 van de Regels van het concept bestemmingsplan worden, in lid d en e, inkaderingen en oppervlaktebeperkingen gehanteerd, die gebaseerd zijn op het adviesprogramma dat u hanteert. De commissie is er niet van overtuigd dat dergelijke beperkingen, in het licht van de Europese Dienstenrichtlijn, met dit bestemmingsplan en de achterliggende ruimtelijke onderbouwing met succes in stand kunnen worden gehouden in eventuele bestuursrechtelijke procedures.

Het advies

Op basis van bovenstaande overwegingen komt de adviescommissie tot een negatief advies inzake de detailhandelsplannen in het voorontwerp bestemmingsplan Wilderszijde.

Publicatie

In het kader van de door de adviescommissie beoogde transparantie wordt dit advies vanaf vijf weken na verzending gepubliceerd op de website van de adviescommissie: www.adviescommissiedetailhandel.nl. Een afschrift van dit advies versturen wij aan de provincie Zuid-Holland.

---

[1] De adviescommissie beschikt over een ongedateerd concept bestemmingsplan. Daarin is in Art. 12.8 lid d voor de supermarkt “XX m²” vermeld, en voor de overige winkelunits (in lid e) een totaal van 2.000 m² bvo. Maar uit uw adviesaanvraag-memo leiden wij af – en daar is dit advies op gebaseerd – dat u inmiddels kiest voor een totaal van 1.440 m² wvo (omgerekend 2.020 m² bvo), waarvan volgens het adviesprogramma 600 m² wvo als kleine supermarkt en de rest (840 m² wvo) als aanvullend dagelijks.

[2] In uw adviesaanvraag-memo vermeldt u in het adviesprogramma 600 m² wvo voor de supermarkt als onderdeel van het detailhandelscluster, maar u geeft niet expliciet aan of dit metrage ook in de Regels van het bestemmingsplan zal worden opgenomen. De laddertoets (c.q. het DPO), die onderdeel zal zijn van het bestemmingsplan, vermeldt (p.14) echter een supermarkt van 1.000 tot 1.200 m² wvo.

[3] ‘Laddertoets detailhandel Wilderszijde’, Stec Groep, 13 augustus 2020

[4] De term wvo is hier niet op zijn plaats. Bij commerciële ruimte hanteert men bvo of vvo.